최근 국토교통부가 도심복합개발 지원에 관한 법률(도심복합개발법) 시행령과 시행규칙을 공포하면서 부동산 정책의 큰 변화가 예상됩니다. 이 법안은 도시 경쟁력 강화와 주택 공급 확대를 목표로 하며, 기존의 정비사업과 달리 신탁·리츠 등 민간 시행자의 적극적인 참여를 허용하는 것이 가장 큰 특징입니다. 이에 따라 부동산 개발 방식과 투자 전략에도 상당한 변화가 있을 것으로 보입니다. 이번 글에서는 도심복합개발법의 주요 내용과 부동산 시장에 미칠 영향을 집중 분석해 보겠습니다.
도심복합개발법 시행 부동산 시장 변화와 전망
도심복합개발법의 주요 내용
1. 복합개발사업의 개념과 유형
도심복합개발사업은 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.
| 구분 | 성장거점형 | 주거중심형 |
|---|---|---|
| 목적 | 도시 주요 지역의 경쟁력 강화 | 주택 공급 확대 |
| 대상 지역 | 대중교통 결절지로부터 500m 이내 지역 | 역세권 또는 준공업지역 (노후 건축물 비율 40% 이상) |
| 개발 방식 | 첨단산업·상업시설과 결합된 개발 | 주거 중심 개발 |
| 노후도 고려 여부 | 노후도와 관계없이 가능 | 준공업지역 20년 이상 노후 건축물 비율 고려 |
👉 이 두 가지 유형의 복합개발은 주거와 산업, 상업 기능이 조화롭게 결합될 수 있도록 설계되었습니다.
2. 민간 시행자 참여와 건축 규제 완화
이번 법 시행의 핵심은 민간 시행자의 적극적 참여를 유도한다는 점입니다. 특히 신탁·리츠 등 전문기관이 사업 시행자로 참여할 수 있어 개발 속도를 높이고 창의적인 설계를 적용할 수 있습니다.
💡 규제 완화 주요 내용
| 항목 | 완화 내용 |
|---|---|
| 건폐율 완화 | 용도지역별 법적 상한까지 허용 |
| 용적률 완화 | 준주거지역의 경우 법적 상한의 140%까지 허용 |
| 도시혁신구역 지정 | 성장거점형 지역의 경우 국토계획법상 도시혁신구역으로 지정 가능 |
이처럼 완화된 규제를 통해 더 높은 건물 개발과 공간 활용이 가능해져 도심 내 고밀도 개발이 활성화될 전망입니다.
3. 공공 기여 의무와 주택 공급 정책
하지만 민간 개발이익 환수도 이번 법안의 중요한 부분입니다.
🔹 개발 이익 일부를 공공에 제공해야 함
| 구분 | 공공주택 공급 비율 |
|---|---|
| 성장거점형 | 50% 이하 |
| 주거중심형 | 30~50% 범위(시·도 조례로 결정) |
즉, 개발을 통한 민간의 이익 극대화를 방지하면서도 공공 기여를 높이는 방향으로 조정되었습니다.
도심 복합개발법 시행이 부동산 시장에 미칠 영향
1. 부동산 투자 기회 확대
도심 내 개발이 활성화되면서 역세권, 준공업지역 등에서 새로운 투자 기회가 열릴 전망입니다. 특히 신탁·리츠 참여가 가능해지면서 부동산 금융 상품에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
📌 유망 투자 지역 예측
| 투자 유망 지역 | 특징 |
|---|---|
| 서울 주요 역세권 | 대중교통 접근성이 뛰어난 지역 |
| 준공업지역 | 20년 이상 노후화된 곳이 대상 |
| 대중교통 결절지(환승센터, 버스터미널 인근) | 교통 허브 역할을 하는 지역 |
👉 도심 복합개발법 대상 지역이 곧 투자 유망 지역으로 떠오를 가능성이 큽니다.
2. 주택 공급 확대와 가격 안정화 효과
주택 공급이 확대되면 전반적인 부동산 시장의 가격 상승 압력이 완화될 가능성이 있습니다.
✅ 공급 확대로 인해 신규 아파트, 오피스텔 가격 안정화
✅ 리츠·신탁을 통한 민간 참여가 증가해 개발 속도 향상
✅ 공공주택 비율 증가로 무주택 실수요자 혜택 확대
하지만, 고급 주거시설 위주로 개발이 진행될 경우 가격 상승 요인이 될 수도 있으므로 정책 운영 방향이 중요합니다.
3. 기존 정비사업과의 차별점
기존의 정비사업과 비교하면 조합설립 없이 사업을 추진할 수 있는 점이 가장 큰 차이점입니다.
🚀 절차 간소화 주요 내용
| 항목 | 변경 내용 |
|---|---|
| 조합설립 | 추진위·조합설립 생략 |
| 사업 추진 방식 | 토지 소유자가 신탁·리츠와 협력하여 사업 시행 가능 |
| 개발 속도 | 통합심의 절차 도입으로 속도 향상 |
👉 개발 절차가 간소화되면서 기존 재개발·재건축보다 빠르게 진행될 가능성이 높습니다.
요약
도심 복합개발법 시행으로 부동산 시장은 큰 변화를 맞이할 것입니다.
🔹 도시 경쟁력 강화 & 주택 공급 확대
🔹 신탁·리츠 도입으로 개발 효율성 증가
🔹 공공기여 확대를 통한 공공주택 공급 활성화
투자자라면 새로운 개발지역과 정책 변화를 주목해야 하며, 실수요자는 공공주택 공급 확대가 가져올 혜택을 고려해 전략을 세우는 것이 중요합니다. 그리고 앞으로 도심 복합개발법이 어떻게 시행될지, 시장이 어떻게 반응할지 지속적으로 모니터링하는 것이 필요합니다.
Q&A
Q1. 도심 복합개발사업이 기존 재개발·재건축과 어떻게 다른가요?
👉 조합을 설립하지 않고도 개발이 가능하며, 신탁·리츠 같은 민간 전문기관이 시행자로 참여할 수 있습니다.
Q2. 도심 복합개발사업이 진행될 가능성이 높은 지역은 어디인가요?
👉 서울 주요 역세권, 준공업지역, 대중교통 결절지(환승센터, 버스터미널 인근) 등이 유망 지역으로 꼽힙니다.
Q3. 공공주택 비율이 높아지면 주택 가격이 하락할까요?
👉 공급이 증가하면 가격 안정화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 고급 주거시설 위주로 개발될 경우 가격 상승 요인도 있을 수 있습니다.
이상으로 도심복합개발법 시행으로 인한 부동산 시장 변화와 전망에 대해서 알아보았습니다.
