서울특별시 영등포구 문래동에 위치한 문래베어스타운에 관한 단지 분석입니다.

영등포구 입지 분석을 참고해 주시기 바랍니다.

영등포구 입지 분석

 

문래베어스타운 단지 분석

 

문래베어스타운 위치

• 주소 : 서울특별시 영등포구 문래동6가 38-1
• 문래동의 서쪽에 위치
• 단지 서쪽으로는 안양천과 강변공원이, 나머지 방향으로는 초,중,고등학교와 아파트, 오피스텔이 있습니다.

 

단지 정보

• 세대수는 총 304세대입니다.
• 총 2개동으로 이루어져 있습니다.
• 최고층은 20층, 최저층은 9층입니다.
• 사용승인일은 1997년 5월로 현재 28년차 아파트입니다.
• 총주차대수는 330대로, 세대당 1.08대 주차가능합니다.
• 지상주차는 91대, 지하주차는 239대 가능합니다.
• 건설사 : 상부종합건설
• 난방 : 개별난방, 도시가스
• 24평과 32평으로 이루어져 있습니다.
• 32평 방구조는 은 A,B,C타입 3가지로 나뉘어져 있습니다.

 

단지 배치

• 단지는 2개의 동이 ㄱ자 형태로 네모를 유지하고 있습니다.
• 101동은 동향과 남향이고, 102동은 남향과 서향입니다.
• 동,서,남에 배치된 곳은 모두 도로쪽으로 향해있습니다만, 101동 북쪽에 위치한 곳은 단지쪽(남쪽)으로 향해있습니다.
• 단지쪽을 향해있다고는 하나 아파트에 둘러쌓인 곳이라 뷰는 다른 동과 별다른 점이 없어보입니다.

 

면적 정보

• 32평은 전용률 80%로 방은 3개, 욕실은 2개로 구성되어 있습니다.
• A : 7세대, B : 16세대, C : 158세대, 총 181세대가 있습니다.
• 계단식 현관의 구조입니다.

 

학군

보육시설

단지 내에 어린이집 단독으로 된 곳은 없습니다.

101동에 위치한 가정어린이집 2곳 전부입니다.

대신 주변 1km 이내에 가정어린이집을 포함해, 민간, 국공립 어린이집이 20개가 분포해 있습니다.

유치원은 1km이내에  병설유치원을 포함해 5개가 존재합니다.

어린이집이나 유치원이나 등원버스가 다니니 점점 거리에 대한 부담감은 없어졌습니다.

하지만 어린이집은 가까울 수록 좋다는 것이 저의 의견입니다.

 

초등학교

도보 4분거리에 서울영문초등학교가 있습니다.

큰 도로를 횡단하지 않아도 되지만, 사진 같이 중앙선 없는 골목도로 따라 걸어가야 합니다.

위험 부담이 살짝 있기는 합니다만, 어린이보호구역이기도 하고 양옆으로 인도가 잘되어 있어서 불편함은 없어 보입니다.

 

중학교

중학교가 아쉽습니다.

상위 25%의 여의도중학교는 거리가 꽤 멉니다.

그나마 50% 이내의 중학교 중 양화중학교가 거리상으로는 제일 가깝습니다.

도보 19분, 대중교통 12분의 거리입니다.

학군이 상관없다면 단지 대각선 맞은편, 도보 4분거리에 문래중학교도 있습니다.

 

고등학교

주변 반경 2km 내외로 4개의 공립고등학교가 있습니다.

도보 8분 거리에는 관악고등학교가 가장 가까운 위치에 자리잡고 있습니다.

 

 

종합 평가

• 교통 : A
  • 강남까지 환승1회에 42분의 시간이 소요됩니다.
  • 문래역에서 살짝 멀어지긴 했지만 남쪽으로 도림천역이 있습니다.
• 학군 : B
  • 도보 8분 내로 초,중,고등학교가 있습니다.
  • 학군의 상위권 유지하는 학교가 없다는 점이 아쉬운 점입니다.
• 환경 : A
  • 오피스텔 상가들이 많이 있기도 하고, 조금만 걸어나가면 상권이 활성화 되어 있습니다.
  • 서쪽에 안양천과 강변공원이 있습니다.

 

거래 및 시세 변화

비슷한 환경을 가진 근처에 위치한 문래두산위브와의 비교입니다.

한번씩 역전 당하는 경우가 있긴 하지만, 대부분 두산위브를 상회합니다.

거래도 많고, 그래프 상 위브보단 베어스로 손이 더 갈 것 같습니다.

 

저점 대비 고점의 상승률은 양호해 보입니다.

저 때는 오르지 않은 아파트가 없었으니 오르는 것은 당연해 보입니다.

고점 이후 하락하여 조금 반등한 모양새입니다.

4월에 5억7천만원으로 뚝떨어진 시세로 거래로 인해 그래프가 많이 하락했다가 반등해 보입니다.

하지만 1건은 제외하고는 대부분 매매가가 선방하는 모습입니다.

 

4월에 5.752억에 직거래된 것이 보입니다.

그 1건을 제외하면 9억 내외로 거래 중입니다.

세대수는 없지만 거래는 어느정도 활발한 모습입니다.

하지만 전세 매물이 없어 갱신 이외에는 전세 거래는 없습니다.

 

드림온의 투자 생각

현재 호가는 9.9억이고 전세매물은 없습니다.

현재 호가는 많이 비싸다고 생각됩니다.

여기서 더 오르면 거래가 될까라는 의문점이 생기는 건 사실입니다.

그런데 전세 매물이 없다보니 호가는 계속 올라갈 수도 있을 것 같습니다

개인적으로는 최고점은 뚫기까지 장시간이 걸리거나, 못할 수도 있을 것 같습니다.

그래서 투자에 대해 회의적인 생각이 듭니다.

 

이상으로 서울시 문래동에 위치한 문래베어스타운의 단지 분석을 마치겠습니다.