전세 사기는 여전히 많은 세입자들에게 큰 위험 요소로 작용하고 있습니다. 특히 사회 초년생이나 자취를 처음 시작하는 사람들은 부동산 계약 경험이 부족해 쉽게 피해자가 될 수 있습니다. 하지만! 몇 가지 중요한 사항만 체크하면 안전하게 전세 계약을 진행할 수 있습니다. 이번 글에서는 전세 사기 예방 체크해야 할 6가지 필수 사항에 대해 소개합니다. 이 글을 끝까지 읽으면 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 알 수 있습니다!
전세 사기 예방 체크
전세 사기 예방 체크해야 할 6가지 필수 사항에 대해 알아보겠습니다.
전세와 월세의 차이
계약을 하기 전, 전세와 월세의 개념을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 개념 | 특징 |
|---|---|---|
| 전세 | 큰 금액(전세금)을 한 번에 맡기고 매달 월세 없이 거주하는 방식 | 계약 종료 후 보증금을 돌려받을 수 있음 |
| 월세 | 일정 금액의 보증금을 내고 매달 임대료를 지불하는 방식 | 매달 고정 비용 발생 |
| 반전세 | 보증금을 높이고 월세를 낮춘 방식 | 월세 부담은 줄이되 보증금 부담은 커짐 |
전세 계약을 선택했다면, 보증금의 안전성을 가장 먼저 확인해야 합니다!
주택 시세와 적정 보증금 확인
전세 계약을 하기 전, 주택 시세 대비 보증금이 적절한지 확인해야 합니다.
📌 보증금이 시세보다 높다면?
보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다. 예를 들어, 주택 시세가 6억 원인데 전세 보증금이 5억 원이라면 위험 신호입니다!
✅ 해결 방법
- 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에서 시세를 확인하세요.
- 전세 전용 어플을 활용해 위험 여부를 분석하세요.
- 전세보증금 + 근저당(대출 등)이 시세의 80%를 넘지 않는 집을 선택하세요.
🚨 이런 집은 피하세요!
- 전세가율(전세금/매매가)이 80%를 넘는 집
- 시세보다 지나치게 낮은 전세가 책정된 집
다가구 주택의 선순위 보증금 확인
다가구(단독)주택은 여러 세입자가 있는 경우가 많아 보증금을 돌려받는 순서가 중요합니다.
✅ 필수 확인 사항
- 전입 세대 열람 내역 – 건물에 거주 중인 세입자 수 확인
- 확정일자 부여 현황 – 내 보증금이 우선적으로 보호받는지 체크
- 선순위 임대차 보증금 확인서 – 선순위 세입자들의 보증금 규모 확인
이 서류들은 꼭 집주인에게 요청하고 계약 전에 확인하세요!
등기부등본 확인하기
등기부등본은 부동산 계약의 필수 서류입니다. 이 서류를 통해 집의 소유권, 대출 여부, 가압류 여부 등을 확인할 수 있습니다.
🔎 등기부등본 체크 포인트
- 표제부 – 주소와 계약서 주소가 일치하는지 확인
- 갑구 – 집주인과 계약하려는 사람이 같은지 확인 (압류, 가압류, 신탁 문제도 체크!)
- 을구 – 근저당(대출) 설정 여부 확인
🚨 위험 신호
- 집주인이 아닌 대리인이 계약을 진행하는 경우
- 근저당이 과다하게 설정된 집 (보증금 돌려받기 어려울 가능성 큼)
📢 등기부등본은 온라인으로 발급 가능!
위반 건축물 여부 확인
위반 건축물은 이행강제금(벌금) 부과 대상이 될 수 있으며, 법적으로 문제가 있는 건물일 가능성이 높습니다.
✅ 확인 방법
- 계약하려는 건물이 위반 건축물인지 지자체(구청)에서 확인
- 특히 불법 증축된 건물은 계약하지 않는 것이 안전
🚨 위반 건축물 계약 시 위험 요소
- 이행강제금(벌금) 발생 가능
- 전세 보증금 반환 불가 상황 발생
임대인의 세금 체납 여부 확인
집주인이 세금을 장기간 체납한 경우, 집이 압류되거나 공매로 넘어갈 위험이 있습니다. 이런 경우 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
✅ 해결 방법
- 전세 전용 어플을 통해 체납 여부 확인
- 집주인에게 지방세 세목별 과세증명서를 요청
🚨 위험 신호
- 세금 체납으로 인해 압류 등기가 있는 경우
- 체납 기록이 많은 집주인의 건물
전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험은 전세금을 보호할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.
✅ 전세보증보험 가입 요건
- 보증금이 시세 대비 90% 이하
- 등기부등본에 문제 없는 집
📌 가입 가능한 기관
- HUG(주택도시보증공사)
- HF(한국주택금융공사)
- SGI서울보증
🚨 보험 가입이 불가능한 집이라면?
전세 계약을 다시 한 번 고려해보는 것이 안전합니다!
Q&A
Q1. 전세 계약 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?
A1. 등기부등본, 주택 시세, 전세보증보험 가입 가능 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다. 특히 등기부등본에서 집주인의 실제 소유 여부와 근저당(대출) 설정 상태를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
Q2. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
A2. 전세 사기를 방지하고 보증금을 안전하게 보호하려면 전세보증보험 가입이 필수적입니다. 만약 집이 경매로 넘어가더라도 보험이 가입되어 있다면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
Q3. 깡통전세를 피하려면 어떻게 해야 하나요?
A3. 전세보증금 + 근저당(대출금)이 시세의 80%를 넘지 않는 집을 선택해야 합니다. 또한 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 주택 시세를 조회해 적정한 보증금인지 확인하는 것이 중요합니다.
Q4. 집주인의 세금 체납 여부는 어디서 확인할 수 있나요?
A4. 안심전세 앱에서 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 또한 집주인에게 지방세 세목별 과세증명서를 요청하면 체납 사실이 있는지 직접 확인할 수 있습니다.
Q5. 대리인이 계약을 진행하는 경우 안전할까요?
A5. 위험할 가능성이 높습니다. 계약은 반드시 등기부등본에 명시된 실제 소유자와 직접 진행하는 것이 안전합니다. 부득이하게 대리인과 계약해야 한다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
요약
전세 계약 전 6가지 필수 체크리스트를 꼭 확인하세요!
✅ 주택 시세와 적정 보증금 확인
✅ 다가구 주택 선순위 보증금 체크
✅ 등기부등본 확인 (소유권 & 근저당 여부)
✅ 위반 건축물 여부 체크
✅ 임대인의 세금 체납 확인
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 검토
안전한 전세 계약을 위해, 꼼꼼한 확인은 필수입니다!
이상으로 전세 사기 예방 체크해야 할 6가지 필수 사항에 대해 마치겠습니다.
