대전광역시 입지 분석
대전에서 유명한 아파트하면 크로바를 아마 모르시는 분은 잘 없을 것입니다.
일반적으로 중소도시나 지방 광역시에서는 무엇보다도 신축의 힘이 큰데 대전은 그렇지 않습니다. 입지독점성이 있고 주변 인프라가 탁월한 둔산동이 최고의 선호도를 자랑하고 있고 그 동네에 위치한 크.목.한(크로바, 목련, 한마루)이 유명한데요 이렇게 특별성을 지니는 대전에서의 부동산의 의미와 입지분석에 대해 한번 정리해보았습니다.
지역개요
대전은 대한민국의 한 광역시로 남한의 중앙에 위치해있습니다. 충청도 제1의 도시로 중부지방과 영,호남을 잇는 교통의 요지이자 대덕연구개발특구(대덕연구단지), 국제과학비즈니스벨트가 조성된 한국 최대이자 전 세계에서도 손꼽히는 과학연구도시라고 할 수 있습니다.
대전에는 지하철 노선이 1개 뿐이며 북서쪽과 동남쪽을 가로지르며 대전 지역을 관통하고 있습니다.
위성지도로 확인해본 대전은 빈땅이 없을 정도로 빼곡하지만 도솔산이 있는 지역과 북쪽의 테크노 밸리에 녹지지대가 있고 주변으로는 산으로 둘러쌓여 있는 분지형태라고 볼 수 있습니다.
행정구역
하위 행정구역으로는 5개의 구가 있으며 대덕구, 유성구, 동구, 중구, 그리고 서구가 있습니다.
아래 지도에서 확인해보면 중구가 실질적으로 도시의 중심에 있지않고 다소 우측에 치우쳐져 있는 것은 도시의 성장과 관련지어 볼 수 있습니다.
대전의 원래 구도심은 동쪽에 위치한 동구와 중구였으나 동쪽으로는 산으로 둘러쌓여있어 도시가 더 확장하기에 한계가 있었고 서쪽으로 점점 도시가 확장되면서 둔산동, 대덕밸리, 도안신도시 등이 점차 생겨났습니다. 그러다보니 중구가 실제로 중구스럽지 않은 위치에 위치하게 된 것이죠
인구 구성
대전은 총 인구 140만명의 수요를 가지고 있는 3군 도시이며 세대당 인구수가 다른 광역시에 비해 2.13명으로 낮은 수준인데 이는 최근 세종시의 입주로 젊은 세대가 많이 유출된 탓이 크다고 볼 수 있습니다.
연령대로 본 대전은 고령 인구가 전국 평균 대비 매우 낮으며 40대 이하가 전체 인구의 60%를 차지하고 있는 매우 젊은 도시입니다.
대전 안에서 총 인구수는 서구가 가장 많지만 세대당 인구수는 유성구가 가장 많기 때문에 4인 가족은 유성구에 가장 많다고 볼 수 있습니다.
서구에서 인구 분포를 비교해보면 특이한 점이 발견되는데 둔산동인근 동네는 대체적으로 세대당 인구수가 높으며 반대로 그 아래 월평동과 용문동을 잇는 가로로는 세대당 인구수가 현저히 낮은데 갤러리라를 중심으로 인근에는 상업지구와 상권이 많아 주거지역으로의 특징보다는 상업 위주로 도시가 발달되어 있음을 유추해볼 수 있습니다. 그에 비해 중심지에서는 다소 거리가 있지만 신규 택지가 조성되면서 그 안에서 생활권이 형성되어 있는 도안신도시와 관저 2동은 세대당 인구수가 매우 높으며 어린 자녀를 키우는 가족들이 많은 동네라고 할 수 있습니다.
(아래 지도에서 적색은 세대당 인구수가 높은 동네, 녹색은 낮은 동네입니다)
소득 수준
대전은 다른 광역시에 비해 총 GRDP가 높은 수준은 아니지만 매년 꾸준히 증가하고 있습니다.
월평균 가구 소득으로 본 대전은 고소득층이 많은 것이 특징이며 특히 500만원 이상부터는 대전과 세종시가 다른 도시에 비해 월등히 앞서면서 고액 연봉자가 많은 도시입니다.
주요 산업군을 크게 제조업, 금융보험업, 전문기술업 으로 나누었을때 대전은 과학기술분야에 종사하고 있는 종사자들이 특히 많은 도시이며 대덕연구단지와 테크노밸리 등 양질의 직장이 매우 많은 지역이기도 합니다.
대전 전체의 종사자수는 61만명이 넘으며 그중 서구와 유성구에서만 34만명 이상이 근무하고 있습니다.
유성구와 서구에 좋은 직장과 종사자들이 밀집되어 있으며 급여 수준도 상당히 높은데 특히 유성구는 2020년에부터 종사자수가 20만명을 넘어서기도 했습니다.
편의시설
서구에는 백화점이 2개나 있고 대형마트는 3개, 종합병원 1개가 있습니다.
대부분의 편의시설이 둔산/탄방동에 위치하고 있으며 아래로 내려갈수록 편의시설의 밀도는 낮아지는데 그만큼 둔산동 탄방동이 얼마나 살기 좋은 동네인지 알 수 있습니다.
학군
중학교 학업성취도 평가
대전에서 공부잘하는 중학교는 학업성취도 90%이상인 곳이 총 4곳이며 그중 삼육중을 제외한 나머지 3곳이 모두 둔산동과 월평동에 위치하고 있습니다.
삼육중은 학업성취도율이 거의 98%에 이르기는 하나 총 졸업자 수 자체가 다른 중학교의 1/3정도 수준밖에 되지 않고 둔산동에 위치한 삼천 중학교는 학업성취도율도 91.8%로 높은편이고 특목고 진학이 24명이나 될 정도로 공부잘하는 학생이 매우 많은 학교입니다.
둔산동에서 학구열이 매우 높은 동네이며 좋은 학교 진항을 위해 충분히 다른 지역에서 이곳으로 넘어올만한 매력이 있는 곳입니다.
그래서 구축이지만 둔산동 중심에 있는 크로바, 목련, 한마루 아파트가 이토록 사람들의 사랑을 받는가 봅니다.
입주물량과 공급
대전은 지난 10년간 세종시의 입주 폭탄으로 늘 공급이 수요량을 초과하고 있었지만 2023년부터 공급이 현저히 감소하고 있습니다.
그에 따라 매매/전세지수 흐름 모두 23년부터 상승 전환되었습니다.
대전은 2023년에는 공급이 거의 없으며 24년부터 25년까지 공급이 수요량보다 초과하는 수준으로 공급이 될 예정입니다.
24년에는 동구, 중구, 대덕구에 주로 공급이 이어지며 유성구에도 적지 않은 공급이 있으므로 매매가에 영향이 있을 것으로 예상됩니다.
특히 25년 상반기에는 서구에만 공급이 4천 세대 이상 예정되어 있어 매매가 뿐만 아니라 전세가에도 상당한 타격이 있을 수 있습니다.
만약 전세를 이용한 갭투자의 경우 25년에 역전세를 맞을 가능성이 매우 높으며 이에 대한 대비를 미리 하고 있는 것이 좋겠습니다.
총평
대전 서구는 종사자수 19.9만, 사업체수 4.9만, 500인 이상 사업체수 19개로 양과 질적인 면에서 중상위권에 속하며 과학기술 전문업종이 많아 고소득자 많은 도시입니다.
둔산동은 편의시설, 학군, 환경 측면에서 생활하기 편리한 요소들이 밀집되어 있으며 사람들이 좋아하는 시설과 학교들이 몰려 있어 구축이지만 랜드마크의 면모를 자랑하는 크로바 아파트가 있습니다.
23년에는 공급부족이었지만 24년부터 공급물량이 증가하며 입주가 몰리는 시기에는 매매/전세 가격에 다소 타격을 줄 수 있을 것으로 예상됩니다.
대전은 충분히 매력적인 도시이고 입지독점성을 가지는 곳이므로 충분히 투자의 가치가 있는 곳이지만 현재로서는 입주물량의 리스크를 충분히 파악한뒤 투자를 진행하는 것이 좋을 것 같습니다.
