부산 남구 입지 분석

지역개요

부산 남구는 부산 광역시의 남동부에 위치한 자치구로서 부산 전체로 봤을 때 남부에 있긴 하지만, 중구나 서구보다 북쪽에 있고 동구보다 동쪽에 있다. 그렇다 보니 동구는 서부산권에 포함이 되는데 남구는 수영구, 해운대구와 함께 동부산권으로 보고 있습니다.

지금의 남구는 1975년 부산진구 대연출장소, 동래구 수영출장소, 동구 범일3동 일부를 합쳐서 신설되었으며, 1995년 3월 1일 수영구를 남구에서 분리시켰습니다.

남구는 용호동, 대연동, 문현동 일대와 우암동, 용당동, 감만동 쪽의 발전의 정도나 개발의 진행이 차이가 많이 나는 편이며, 과거에는 대연동, 현재는 용호동의 개발 수준이 가장 높습니다. 위 네 동네에 비해 우암동, 용당동은 주로 오래되거나 낙후된 주거지, 또는 부두나 공장의 비율이 압도적으로 높고 용당동 같은 경우는 인구가 1만명도 되지 않으며, 특히 우암동의 경우 동네 대부분이 개발이 덜 되었는데 아파트단지 몇 곳을 빼면 대부분 달동네나 공장, 부두로 이루어져 있습니다.

그러나 2017년 들어서 우암동과 감만동에도 대규모 뉴스테이 아파트 단지가 추진중이며 특히 감만동에는 10,000세대가 넘는 뉴스테이 단지가 예정되어 있고, 우암동에도 우암1구역과 2구역을 합해서 5,600세대 가량의 뉴스테이가 예정되어 있어서 점점 발전하고 있습니다. 앞으로 얼마나 더 좋아질지 미리 그지역의 모습을 예상해보는 것도 좋을 것 같습니다.

주요 시설

• 외곽에 있는 지역의 특성답게 대학교 캠퍼스가 많고 부두와 이기대공원이 넓은 면적을 차지하고 있어서 택지지구라고 할만한 곳이 손에 꼽을 만합니다.
• 마트는 홈플러스 하나만 있으며 큰 마트나 편의시설을 찾아보기 어렵습니다.
• 지하철 노선은 남구의 위쪽으로 3호선만 지나가고 있으며 아래쪽으로는 지하철을 이용하기 어렵고 버스를 통한 대중교통에만 의존하게 되어 있습니다.

남구의 지적편집도

• 남구는 3면이 바다로 둘러싸여 자연녹지와 빈땅이 많으며 지하철 3호선을 중심으로 주거지역과 상권이 많이 발달되어 있습니다.
• 북쪽으로는 산으로 가로 막혀 다른 지역과 이동하기 편리한 위치는 아니며 산과 대학교 부지를 피해서 주거지역이 조성되다보니 밀집된 주거지역은 대연동, 용호동, 우암동 정도가 되고 나머지는 아파트가 개별로 흩어져 있어 근린상가나 편의시설이 모여있는 곳이 많지 않습니다.
• 자연녹지가 많은 만큼 빈땅도 많고 낙후된 생활권을 중심으로 도시 재생 및 재개발이 많이 진행되고 있어 향후 몇 년간 도시가 계속 발전할 것으로 예상이 됩니다.

남구의 행정구역

 

• 남구는 행정동과 법정동의 범위가 동일하며 법정동에서 사람들이 많이 살고 있는 지역은 행정동으로 쪼개어 놓기만 한 것이 특징입니다.
• 용당동과 우암동에는 인구가 많지 않아 행정동으로 별도로 나뉘어 지지 않았으며 대연동과 용호동이 면적이 넓고 사람들이 많이 살고 있어 행정동 구분에서 많이 나뉘어져 있음을 알 수 있습니다.

 

도시기본개발계획

부산은 2040년 부산도시기본계획을 수립하고 개발과 공간구조 변경을 시도하고 있습니다.

관련 보고서는 아래 그림을 클릭하시면 다운받을 수 있는 부산광역시 홈페이지와 연결되어 있으니 참고하시면 됩니다.

생활권 구분은 크게 서부산권/중부산권/동부산권 이렇게 3가지로 크게 분류하며 남구는 원도심권에 속하는 곳으로 도시재생사업과 부산세계박람회 개최를 통해 미래성장동력을 확보하고 있습니다.

도시정비사업이 활발히 진행중인 강동권(부산진구)와 에코델타시티를 통한 신도시 개발이 진행중인 강서구에도 향후 지속적으로 공급이 예정되어 있어 인접한 지역의 부동산 가격에 영향을 미칠 수도 있겠습니다.

 

 

인구

부산광역시의 인구 수준

• 부산광역시의 인구를 전국적으로 봤을때 광역시 중에서는 가장 인구가 많고 전국 제2의 도시다운 위상을 갖추고 있습니다.
• 세대당 인구수는 2.12명으로 그리 높은 수준은 아니며 연령별 인구 비율은 전국 평균과 거의 같은 수준으로 60대 이상의 고령인구 비율이 타 도시에 비해 굉장히 높은 편입니다.
• 부산의 총 인구는 330만명으로 인구로 인한 입지등급은 최상위급이라고 볼 수 있습니다.

부산 남구의 동별 인구구성 특징

• 부산광역시의 인구수를 각 구별로 비교해보면 해운대구에 가장 많은 사람들이 살고 있고 세대수도 많습니다.
• 세대당 인구수는 강서구, 동래구, 해운대구, 기장군, 북구 순으로 많으며 남구는 2.16명으로 부산 평균 2.12명보다 조금 높은 수준입니다.
• 부산 원도심 중 하나인 남구의 동별 인구수/세대수를 보면 용호1동, 용호2동, 문현3동, 대연6동의 세대당 인구수가 많으며 대연1동, 문현2동, 감만2동의 세대당 인구수는 2명이 안되는 수준으로 택지지구가 많지 않고 1~2인 가구의 세대가 많음을 알 수 있습니다. 이것을 지도에서 살펴보면 국제금육센터와 가까운 문현역 인근과 수영구와 접근성이 좋은 용호동 입구임을 알 수 있는데 도시 외곽으로 나가지 않고 중심지와 접근이 용이한 지역을 많이 선호함을 예측해볼 수 있습니다.
• 그 외 부두와 인접한 감만동, 우암동, 용당동은 대체적으로 인구수도 많지 않고 주거지역으로 선호되지 않음을 알 수 있습니다.

 

• 부산의 전체 인구의 연령비율은 60대 이상이 30%가 넘는 수준으로 고령화가 굉장히 심한 편이며 그 중 중구, 서구, 동구, 영도구의 고령화가 아주 심하다. 이 지역들은 대부분 원도심 형태로 최근 도시재생사업들이 활발히 추진중입니다.
• 남구 안에서도 특히나 젊은 사람들이 많이 사는 곳은 대연3동, 대연6동, 용호1동 정도가 있으나 남구는 대체적으로 젊은 인구모다는 고령화가 심각함을 알 수 있습니다.

직장

전국적으로 도시의 위상을 봤을때 부산은 인구 300만 이상 도시이며 사업체수도 20만을 넘겨 상위권 수준의 직장 조건을 가지고 있는 곳입니다.

종사자비율이 높으면 거주민 대비 직장을 다니고 있는 생산연령이 높다는 의미이고 종사자비율이 낮으면 직장은 다른 지역에 다니며 거주만 하는배드타운의 성격이 강한 것인데 (대구, 인천, 전주 등) 그렇다고 종사자비율이 낮다고 안좋은 도시라는 의미는 아닙니다. 그냥 그지역의 특징일 뿐이죠

부산은 종사자비율이 높은 수준으로 거주민과 직장이 골고루 있다고 봐도 무방할 것 같습니다.

소득 및 GRDP

• 부산은 제2의 도시 답게 광역시중에서 가장 높은 수준의 GRDP를 유지하고 있으며 인천과 아주 유사한 위상을 지니고 있습니다.
• 2021년에는 전국에 공통적으로 GRDP가 상승하여 경제가 매우 호황이었음을 알 수 있습니다. 부동산 가격들이 모두 전고를 찍은 상승장이기도 했습니다.
• 월평균 가구 소득을 비교해봤을대 부산의 100만원 미만의 비율이 압도적으로 높음을 보이는데 이는 주력 산업이 없고 작은 규모의 일자리와 저소득층이 많음을 유추해볼 수 있습니다.

300인 이상 기업체 현황

• 남구에 위치하는 고연봉 직중은 주로 금융권이 많으며 문현역 인근에 밀집되어 있는 편입니다.
• 부산은행의 연봉은 무려 1억이 넘으며 종사자수 역시 2888명으로 상당한 규모라고 할 수 있습니다.
• 용호동 인근에는 종사자수는 314명으로 그리 많지않지만 연봉이 9천만원이 넘는 부산도시가스가 위치해있습니다.

학군

중학교 학업성취도 평가

 

남구 내에서 용호-대연-문현까지는 중학교 성적이 어느정도 상위권을 유지하고 있지만 우암,감만,용당 쪽으로는 성적차이가 확 나며 이로인해 학업 분위기도 많이 다르고 선호도도 많이 떨어질 것으로 예상됩니다.

부산 남구는 과거부터 전통 학군지(특히, 남천동)으로 유명했는데 수영구와 행정구역이 분리되면서 학군지의 명성을 많이 잃어 버린 느낌이 듭니다.

부산의 유명한 학군지로 해운대구 센텀시티와 동래구 사직동이 있는데 남구는 순위상 그 다음이긴 하지만 이제는 상위 학군지와 격차가 다소 벌어진 것 같습니다.

학원가는 용호동과 대연동에 어느정도 밀집되어 있고 그 외 지역에서는 학원가를 찾아보기 힘든 편입니다.

환경

편의시설

 

 

남구에는 백화점이 없으며 마트도 감만동에 위치한 홈플러스를 제외하면 큰 마트는 없는 편입니다. 문현동에 있는 메가마트는 대형마트로 분류되어 있지만 실제 현장에는 규모가 크지않아 대형마트로 보기 어렵습니다.

스타벅스 역시 동명대학교 앞에 있는 DT점, 용호동W아파트에 위치한 매장 말고는 모두 지하철 2호선 인근에 위치해 있고 지하철이 없는 남구 중심부와 남쪽 지역은 현저하게 편의시설이 없다는 점이 특징입니다.

남구는 부산 전체에서 지리적으로 외곽에 있는 편이며 그에 따라 대학교 캠퍼스가 많이 있습니다. 대학교 인근으로 대학로 상권이 잘되어 있는 곳도 있지만 상권없이 캠퍼스만 있는 대학교도 많이 있습니다.

 

총평

부산 남구는 이미 외곽이기 때문에 중심지와 더 멀어지는 지역은 아무래도 별로인 지역이 있는 편입니다. 물론, 도시재정비사업을 통해 재개발되고 천지개벽하고 있기는 하지만 여전히 지하철 노선의 부재와 교통접근이 어렵다는 단점을 해소하기 어려우므로 남구에서는 중심지와 접근이 용이하고 교통이 편리하며 수영구와 맞닿아있어 수영구 생활권까지 공유가 가능한 대연동, 용호동 일부만 좋은 지역이라는 이미지가 강하게 박혀있고 이는 부산 시민들에게도 비슷하게 받아들여질 듯 합니다.

따라서 부산 남구는 좋은 지역과 안좋지만 곧 좋아질 지역이 혼재된 곳이라 동네마다 편차가 아주 크기 때문에 투자로써 남구를 지켜볼때는 특히나 더 유의해서 봐야하겠습니다.

이상으로 부산 남구의 포스팅을 마치겠습니다.

감사합니다.