부산 사직쌍용예가 입지분석 총정리

부산광역시 동래구에 위치한 사직쌍용예가의 입지분석과 장점/단점에 대해서 알아보겠습니다.

그전에 동래구의 입지분석에 대해 궁금하신 분들은 아래 포스트를 참고하시면 좋으실 것 같습니다.

부산시 동래구 입지분석 1부 – 부동산나라 (dream-on.kr)

사직쌍용예가 위치

부산광역시 동래구 사직동에 위치한 사직쌍용예가는 사직야구장 앞에 있는 단지로 2006년 입주한 2947세대(29개동)를 가진 대단지입니다.

평형은 24평부터 56평까지 다양하게 구성되어 있고 세대당 1.34대의 주차가 가능합니다.

2006년 12월에 입주로 신축은 아니지만 입지요소가 좋고 주변 환경이 잘 갖춰져 있어 선호도와 거주만족도가 좋은 단지라고 할 수 있습니다.

 

사직쌍용예가 주변 환경

사직동 학군

단지 바로 앞에 예원초등학교가 있어서 도보통학이 쉽고 인근에 공부를 잘하는 중학교도 4개나 있습니다.

중학교가 공부를 잘하는지 못하는지는 학업성취도평가를 보면 알 수 있습니다.

학교알리미 앱이나 아실에 가면 이런 정보를 쉽게 찾아볼 수 있는데 동래구의 학업성취도별 중학교 순위는 사직여중이 93.2%로 가장 높습니다.

그리고 사직쌍용예가 주변에는 사직여중 외에도 사직중(86.9%), 온천중(85.3%), 여명중(88.5%)이 있습니다.

중학교 학업성취도는 85% 이상만 되도 상당히 준수한 수준이며 90%이상의 학교들은 다른 동네에서도 진학을 이유로 수요를 끌어들일 수 있는 요소로 볼 수 있습니다.

그리고 실제로 가보시면 알겠지만 사직동에는 제법 공부를 잘하는 학생들이 다니는 학원들과 교습소가 많이 있는 편입니다.

부산은 대구 수성구나 대전 둔산동처럼 그 도시 내에서 확실히 학군지다 라고 할 수 있는 동네가 두드러지지 않는 편인데 그래도 해운대 센텀시티 쪽과 동래구 사직동 정도면 꽤나 괜찮은 학군지로 볼 수 있습니다.

사직동 상권

동래구는 전체적으로 상권이 잘 발달되어 있고 큰 곳이며 사직동도 마찬가지로 상권이 상당히 잘 갖춰져 있는 곳입니다.

사직쌍용예가 앞에서부터 시작되는 상권은 미남역와 동래역까지도 그 상권이 이어져 있습니다.

게다가 앞쪽으로는 사직구장이 있어서 프로야구경기가 있는 날이면 늘 북적거리며 유동인구가 많고 먹거리, 놀거리, 즐길거리가 많은 느낌입니다.

 

사직동에는 경사가 심하다던데?

네 맞습니다. 사직동은 서쪽에 위치한 금정봉과 맞닿아있어 동네에 경사가 심한 곳으로 유명합니다.

실제로 경사 정도를 살펴보면 쌍용예가 앞쪽에서부터 서서히 경사가 심해지는 것을 아래 지도에서도 살펴 보실 수 있습니다.

요즘 지어지는 신축 아파트들은 주변에 경사가 있어도 단지 내부에는 평탄화 작업을 하여 대체로 경사가 없거나 계단 또는 엘레베이터로 단차를 두어 지어지는 경우가 많습니다.

하지만 쌍용예가가 지어진 2006년에는 그정도까지 평탄화 작업을 하지는 않았나 봅니다.

쌍용예가 단지 내에서도 경사를 볼 수 있는데 그래도 대체적으로 완만한 경사로 만들어 놓은 편입니다.

바로 옆에 붙어있는 쌍용예가 2단지와 1단지 사이의 도로길의 경사는 정말 만만치 않거든요.. 그런데도 단지 내부에는 경사를 조금 깎아 그렇게 가파르다는 느낌은 잘 못받았던 것 같습니다.

 

사직쌍용예가 시세분석

사직쌍용예가 32평의 최근 실거래가 평균 금액은 매매 4.5억, 전세 2.7억 정도 수준입니다. (전세가율 60.6%)

21년 하반기 상승장 시기때 거래 최고가액은 5.8억 정도 였으며 현재는 그보다 약 1.3억 정도 빠진 가격입니다.

24평은 현재 매매 3억 전세 2.3억 가량 하며 22년 3월 거래된 최고 전고점은 3.6억 정도 됩니다.

24평의 경우 현재 전세가율이 77.5%로 지난 10년 전세가율 평균 74.3%를 넘어선 수준입니다.

연제구 거제동엔 23년 11월 입주한 레이카운티의 영향으로 꽤 오랜기간 전세가 회복이 힘든 수준이었는데 최근 레이카운티의 전세가 소진되면서 쌍용예가의 전세도 다소 회복한 것 같습니다.

하지만 아직 레이카운티의 전세 매물이 100개 넘게 남아있기 때문에 조금 더 지켜보는게 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

총평

사직 쌍용예가는 부산 내에서도 사람들이 좋아하는 사직동에 위치하면서 입지가 짱짱한 실속있는 단지라고 할 수 있습니다.

학교, 학원가, 상권, 편의시설, 사직구장 등, 사람들이 좋아하는 시설들과  핫스팟이 있는 곳으로 유명하며 어린자녀부터 중고등학생 자녀까지 고루 키우기 좋은 우수한 동네입니다.

때문에 이동네로 이사오려는 사람들의 수요는 꾸준히 있기 때문에 어려운 시기에도 가격이 크게 빠지지 않고 방어가 되는 곳 중에 하나입니다.

단점이라면 경사가 심하다는 것과 연식이 다소 오래되었다는 것인데 실제로 매물을 보려갔을때 연식에 비해 단지전체가 상당히 깔끔했고 내부 구조도 실속이 있었습니다.

경사는 단지 외부보다는 완만하기 때문에 여기서 막상 살다보면 어느정도 적응이 될 거 같은 정도였습니다.

만약 투자로써 접근한다면 아직은 레이카운티의 매물이 완전히 소진되지 않았다는 점, 위쪽 온천장역 인근의 래미안포레스티지(24년 9월입주)가 아직 입주하지 않았다는 점 등 리스크 정도를 충분히 알고 가격이 충분히 쌀때 들어가는 것이 좋을 것 같습니다.