부산시 동래구 입지분석 1부

부산은 사람들이 참 좋아하는 도시 중에 하나이다. 관광지로서도 휴양지로서도 볼거리도 먹을거리도 참 많은 매력적인 도시라고 생각한다. 그렇다면 부동산의 측면에서는 어떨까?

부산은 대한민국 제 2의 도시 답게 법정구역도 세분화되어 부산 광역시에만 16개의 구가 있는 대도시이다. 서울에 25개구가 있으니 그 규모가 짐작이 갈만하다.

1. 나무위키로 보는 부산광역시

대한민국의 광역시. 한국 최대의 항구를 보유하고 있으며 전국에서 2번째로 인구가 많다. 인구는 3,315,516명으로 모든 광역시 중 외국인을 제외해도 유일한 300만명대 도시이다.

모든 광역자치단체를 다 합치면 경기도, 서울특별시 다음 3위.

광역자치단체들 중 인구밀도도 서울에 이어 2위이다.

남쪽으로 바다를 사이로 일본 나가사키현 쓰시마섬, 북쪽으로 경상남도 양산시 및 울산광역시 울주군, 서쪽으로는 경상남도 창원시 진해구, 김해시 남쪽으로 경상남도 거제시와 접하고 있다.

대한민국 제2의 도시이자 대한민국 최초의 직할시·광역시이고 국내 최대국제무역항이 있는 제1의 항구도시, 영남권 최대 도시, 부울경과 부산·울산권의 중심도시이자 종주도시이며, 제1의 해양교통과 제2의 항공교통 김해국제공항 타이틀 등을 보유한 도시이기도 하다.

지역 내 대표적인 문화 콘텐츠로는 부산국제영화제를 비롯해 G-STAR, 부산국제모터쇼, 부산불꽃축제, 부산항 불꽃축제, 부산 비엔날레, 부산 원아시아 페스티벌, 자갈치 축제, 부산 해맞이 축제 등이 유명하다.

[출처 : 나무위키]

(1) 동래구란 어떤 곳?

a. 지리적 위치

부산 광역시의 중북부 내지 동북부에 위치한 자치구,

북쪽은 금정구, 남쪽은 연제구, 서쪽으로 북구와 부산진구, 동쪽으로 해운대구에 접한다.

b. 지역적 위상

부산(광역시)과 동래(구)의 관계는 광주광역시의 광산구(특히 송정), 대구 광역시의 칠곡, 창원시의 마산, 인천광역시의 부평, 서울특별시의 영등포구(과거)등과도 비슷하나, 이 지역들이 아직도 광주, 창원, 인천 본시가지와 자기 동네를 구분하는 의식이 상당히 뚜렷하게 남아 있는 반면, 동래 사람들은 ‘부산‘과 ‘동래’를 구분하는 의식이 과거에는 있었지만 지금은 동화되어 거의 없어졌고 부산광역시의 일부로 당연하게 여기고 있다. 서울의 영등포구도 과거에는 서울과 구분하려는 독자의식이 있었으나 지금은 그냥 서울의 일부로 여긴다.

c. 지형 특성

금정산 자락이 내려오는 극서부를 제외하고는 부산광역시 치고는

평평한 편이고, 온천천이 구의 북쪽에서 내려와서 동쪽으로 흘러나간다.

d. 지역 특성

동래온천, 동래성, 충렬사, 부산복천박물관, 식물원, 금강원, 사직구장, 부산해양자연사박물관, 우장춘기념관, 동래고분 등이 있고 시청, 교육청, 법원, 경찰청, 부산대학교, 부산교육대학교가 인근에 있다.

[출처 : 나무위키]

2. 부산시 동래구의 입지분석

동래구만 놓고 봤을때의 지적편집도는 아래와 같다.

노란색으로 표시된 주거지역에 사람들이 모여살면서 각자의 생활권을 만들었고 그 생활권 내에서도 편의도가 모두 제각각 이다. 연제구와 인접한 사직동인근의 동네가 연식은 다소 오래되었지만 가성지가 괜찮은 단지들이 많다.

자, 그럼 지금부터!

내가 그 지역을 이해할때 보는 인구/직장/교통/학군/환경/공급 요소 중 오늘은 딱 3가지만 놓고 분석해보려고 한다.

(1) 인구

부산에서 가장 인구가 많은 곳은 해운대구이며 세대당 인구수 및 세대수도 가장 많고 사람들이 선호하는 1급지 임을 인구에서도 알 수 있다.

부산의 세대당 인구수가 가장 높은 지역은 강서구(2.32명)로 명지신도시 등의 택지개발로 젊은 세대 및 가족 단위 유입이 큰 탓으로 예상이 되며 동래구도 2.31명으로 부산에서는 세대당 인구수가 높고 거주 수요가 상당히 높는 지역임을 알 수 있다.

*여기서 잠깐?!

왜 세대당 인구수가 높은 지역은 거주수요가 높다고 봐도 되는걸까?

세대당 인구수는 한 집에 가구구성원이 몇명이냐를 보는 숫자로 요즘같이 비혼/만혼 등으로 싱글족이 많은 시대에는 1~2인의 가구들이 상당히 많다. 그런데 그 지역이 평균적으로 세대당 인구수가 3인에 가까운 지역은 그만큼 3~4인으로 구성된 가족들이 많다는 뜻이다. 3~4인으로 이루어진 가정들은 대부분 자녀를 키우는 집들이 많은데 자녀를 키우는 부모들이라면 아이들을 보다 좋은 환경에서 키우고 싶기 마련이다. 즉, 3~4인 가구들이 많은 지역일수록 대체로 살기 괜찮은 지역이라고 볼 수 있는 것이다.

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동래구 안에서 세대당 인구수가 많은 곳은 명륜동과 사직제2동인데 그동네를 직접 가보면 굉장히 동네가 쾌적해보였고 젊은 사람들을 많이 만날 수 있었던 동네이기도 했다.

온천제1동과 복산동은 세대당 인구수가 가장 낮은 곳으로 온천1동은 부산대와 인접하고 오피스텔이 많은 곳이므로 대학생 등 1인가구가 많을 수 있다. 그에 비해 복산동은 면적도 좁고 인구수 자체가 적은 곳이라 유의미한 수치라고 보기 어려울 것 같다. 실제 산과 고분 등 빈땅이 많은 지역이기도 하다.

(2) 직장

전국적으로 도시의 위상을 봤을때 부산은 인구 300만 이상 도시이며 사업체수도 20만을 넘겨 상위권 수준의 직장입지를 가진다.
종사자비율이 높으면 거주민 대비 직장을 다니고 있는 생산연령이 높다는 의미이고 종사자비율이 낮으면 직장은 다른 지역에 다니며 거주만 하는배드타운의 성격이 강한 것인데 (대구, 인천, 전주 등) 그렇다고 종사자비율이 낮다고 안좋은 도시라는 의미는 아니다. 특징일뿐.
부산은 종사자비율이 높은 수준. 거주민과 직장이 두루두루 있다고 봐도 무방하다.

동래구의 사업체는 강서구와 유사한 수준으로 19,596개 정도 되며 부산 16개 구 중에서 5위 수준이다.
동래구에는 큰 규모의 사업체가 없다. 사업체수로는 부산 5위수준이지만 규모가 큰 500인이상 사업체 종사자 수로는 아주 후순위(12위 정도)이다

(3) 학군

부산시 동래구는 중앙대로를 기점으로 좌우측의 중학교 성적이 확실히 분류되는 것 같다.
학업성취도 평가가 95%이상 학교가 한곳도 없어서 학군이 크게 좋은 지역은 아니라고 보여지지만 사직동 일대에 학원이 많고 85%이상 이라는 점에서 이 지역은 학군의 영향을 받을 수 있을 것으로 보여진다.