청주시 흥덕구 복대동에 위치한 세원테마빌 30평대에 관한 단지 분석입니다.

청주시 입지 분석을 참조하시기 바랍니다.

청주시 입지 분석

 

세원테마빌 단지 분석

 

세원테마빌 위치

• 주소 : 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2607
• 청주에 위치한 세원테마빌은 복대동의 남서쪽에 위치해 있습니다.
• 초, 중, 고등학교로 둘러 쌓인 단지이며, 주변에 구축 아파트들이 많이 있습니다.

 

단지 정보

• 세대수는 총 388세대입니다.
• 총 6개동으로 이루어져 있습니다.
• 최고층은 12층, 최저층은 10층으로 되어 있습니다.
• 사용승인일은 2001년 12월인 24년차 아파트입니다.
• 주차대수는 총 416대로, 세대당 1.07대 주차가능합니다.
• 건설사 : 세원엔지니어링
• 난방 : 지역난방, 열병합
• 31평 36평으로 구성되어 있습니다.
• 각각 288세대, 100세대 입니다.

 

단지 배치

• 아파트는 단지 전체로 남동쪽을 향해 있습니다.
• 36평은 남동쪽에 2개동에 배치되어 있습니다.
• 31평은 나머지 4개동에 배치되어 있습니다.

 

면적 정보

• 31평의 경우 전용률 72%에 방3, 욕실2로 되어 있입니다.
• 계단식 현관구조입니다.
• 36평의 경우도 전용률 72%에 방3, 욕실2로 이루어져 있습니다.

 

학군

보육시설

근처 어린이집이 분포해 있지만, 단지 내에 없다는 단점이 있습니다.

아무래도 어린 아이를 보낼 때 단지 내에 어린이집이 있다면 시간절약과 안전한 등하원이 가능하여, 아이가 있는 집에서는 중요한 사항 중 하나일 것입니다.

유치원의 경우 횡단보도 하나를 건너면 증안초 병설유치원이 있기도 하고, 통원차량이 있기 때문에 선택이 어렵지는 않을 것입니다.

 

초등학교

도보 4분거리라고 나와 있지만, 입구로 따지면 1분도 안 걸릴 것입니다.

왕복2차선 횡단보도만 건너면 바로 증안초등학교입니다.

횡단보도를 건너야 하는 단점이 있긴 합니다.

그렇지만 왕복2차선에 어린이보호구역이기 때문에 많이 위험하다는 느낌은 안받습니다.

 

중학교

주변 3km 이내에 상위 25%의 중학교가 3개가 있습니다.

그 중 가장 가까운 중학교는 도보 17분 거리에 솔밭중학교입니다.

상위 25% 안에 들진 못했지만 복대중학교가 중간 도로 없이 단지 바로 옆에 붙어 있습니다.

 

고등학교

세원테마빌은 상위학군이 근처에 있지는 않지만, 초,중,고등학교로 둘러쌓여 있습니다.

모두 도보 10분 안이라는 점이 학생으로써는 매우 큰 메리트가 아닐까 싶습니다.

그리고 주변 3km 이내에는 일반고, 사대부고, 자율형고 등 다양한 고등학교도 있습니다.

거기에 흥덕고의 경우 도보 8분 거리입니다.

 

연관 키워드

기존에 생각하시는 구축아파트의 모습이었습니다.

• 지하주차장이 있습니다.
• 주차차단기가 있습니다.
• 동번호 입구키는 없습니다.

 

종합 평가

• 교통 : B
  • 주변에 버스정류장과 큰 도로가 있긴합니다만, 자가용 이용 시 왕복2차선의 어린이보호구역으로만 지나가야합니다.
• 학군 : C
  • 주변에 초중고로 둘러쌓여는 있지만, 상위25% 안의 학군도 아닐뿐더러 주요학원가와 거리도 멉니다.
• 환경 : C
  • 단지 앞 상권은 나쁘지는 않지만, 편의시설이 많이 부족합니다.

 

거래 및 시세 변화

31평

31평의 거래는 있는 편입니다.

매매가의 변동은 크지 않은 편이고 전세가의 변동 폭은 더욱 작습니다.

매매 매물은 조금 있는 편이고, 전세 매물은 없습니다.

그런 이유에서 인지는 모르겠지만, 지난 달 전세가 최고액을 달성했습니다.

 

36평

31평과 달리 매매 거래가 거의 일어나지 않습니다.

세대수가 적기 때문에 매물량이 적어서인 듯 합니다만, 그러기에도 거래가 너무 없긴 합니다.

그런 이유에서 그래프를 보시면 갑자기 확 증가하고, 확 빠지는게 보입니다.

역전세가 일어나기도 하고요.

이전까진 31평과 매매가가 많이 크지 않았지만, 현재 2개 평수의 매물가가 나와 있는 것을 보면 격차가 조금씩 벌어지는 듯해 보입니다.

하지만 역시 거래는 없습니다.

 

투자 가능성

31평

저점에 캡투자 하셨다면 수익률 1200% 달성하신겁니다.

그렇기는 하지만 5년동안 매매가가 많이 오른 것은 아닙니다.

매매가가 오른 만큼 전세가도 같이 올라줘서 여전히 갭은 크지 않습니다.

현재 기준으로 투자하신다면 200% 목표가 도달 시 3억을 찍게 됩니다.

아파트의 금액도 최대 3억까진 가능할 듯 하여 O를 선택했습니다.

 

36평

저점 대비 현재 수익률은 250%입니다.

31평과는 대비되는 숫자이긴 합니다만, 그렇다고 갭투자금이 큰 편은 아닙니다.

하지만 저의 목표치인 200%의 수익률이 났을 때의 금액을 보면 생각이 달라집니다.

과연 4.2억까지 올라갈까 하는 의문이 듭니다.

31평의 목표치가 3억임에 36평은 3.5억이라면 투자해볼 만 할 것 같습니다.

 

드림온의 생각

청주시 복대동에 위치한 세원테마빌은 24년차인 구축아파트입니다.

단지 앞 상권이 있습니다만, 그냥 SoSo 한 것 같습니다.

막 나쁘지도 않은데 막 좋지만도 않네요.

거기에 주변에 편의시설도 거의 없습니다.

복대동은 상권의 끝판인 지웰시티가 있으니, 다른 상권들이 눈에 띄거나 하지 않고 죽어보이는 듯 합니다.

단지 내 시설 중에는 오래되고 낡은 파란색 타일의 수영장이 있었습니다.

단지 내 편의시설은 거의 없는데 수영장이 있으니 신기하였습니다.

종합평가에 올렸다시피, 살기 좋은 아파트라는 생각은 들지 않았습니다.

하지만 투자의 목적이시라면, 31평을 한번 노려보시는 것도 나쁘지 않은 선택이라고 생각합니다.

 

이상으로 청주시 복대동에 위치한 서원테마빌에 관한 단지 분석을 마치겠습니다.