천안 서북구 입지 분석
천안은 충청남도 동북부에 위치한 시로 충청 지방의 3대 도시 (대전, 청주, 천안) 중 하나이며 충청남도 최대도시입니다.
전국에서 17번째로 큰 도시, 전국의 자치시중 10번째로 큰 대도시로써 서울/수도권과 접근성이 아주 좋은 것이 특징입니다.
천안은 아산, 평택, 청주와 인접하고 있으며 전체면적은 넓지만 읍면으로 이루어진 지역이 많아 실제 사람들이 거주하는 곳은 천안시 서북구 중앙에 밀집되어 있습니다.
인근 도시 중 하나인 청주의 입지분석은 아래 포스팅에서 확인하실 수 있습니다.
청주시 입지 분석
행정구역
법정동 기준/행정동 기준 행정구역의 특징
-북쪽으로는 대체로 논밭 및 농공단지가 있으며 주거인구가 많지 않아 인구밀도가 낮고 아래쪽으로 행정구역이 많이 나뉘어져 있습니다.
-부성1동과 부성2동은 기존 법정동은 다수였으나 인구가 많지 않아 각각 하나의 행정동으로 묶인 것을 알 수 있습니다.
-불당동에 인구가 밀집되어 있으나 행정동이 아직까지는 분리되지 않고 통합되어 있습니다.
인구
천안은 전체 인구가 약 68만명으로 인구 50만 이상을 가진 도시이며 인접한 아산까지 합치면 100만인구와 수요를 가지는 큰 도시입니다.
연령별 인구구성을 보면 30대 이하 인구비율이 상당히 높은 편으로 도시 전체가 굉장히 젊다는 느낌을 받을 수 있습니다.
영유아와 30대의 비율이 높은 젊은 도시, 천안
-삼성디스플레이 및 KT&G 등의 양질의 일자리가 많고 여기에서 결혼 및 출산하여 정착하는 인구가 많아 젊은 세대의 비율이 높은 편입니다. 특히 신규 택지가 많은 불당동, 부성2동(차암동, 성성동)과 학원가가 있는 백석동에 영유아~10대와 30대의 비중이 높은 것을 알 수 있다.
-차암동은 삼성디스플레이 공장과 기타 공단을 지나서 들어가야하는 외딴 동네임에도 불구하고 직장이 가까이 있어서 자체적으로 생활권이 형성되어 있습니다. 그래서 삼성을 다니는 젊은 사람들이 많이 사는 곳입니다.
-성성동은 성성호수 맞은 편으로 신축들이 많이 들어섰고 아직도 입주가 예정되어 있어서 새거새거한 느낌이 나는 동네입니다. 상가와 학원이 몰려있어 모두 입주하고 나면 살기가 더 편리해질 동네입니다. 신축이다보니 영유아를 키우는 젊은 부모나 신혼부부들이 많이 거주하는 곳이기도 합니다.
-백석동은 불당동과 가까우면서 학원가와 상권이 잘 갖춰져 있어서 이곳에도 영유아, 10대, 30대가 많이 선호하는 곳이라고 할 수 있습니다.
-불당2동은 넘벽 압도적 1위 생활권으로 공원을 낀 단지들이 나열되어 상권과 학군, 주거지역의 밀집으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.
소득수준
생각보다 GRDP가 낮은 천안
천안에는 대기업이 많고 소득 수준이 높아서 GRDP 또한 상당히 높을거라 기대했는데 생각보다 그 수치가 낮습니다.
그 이유를 살펴보면 아산에 대기업이 많고 삼성을 제외하고는 비제조업의 비중이 높기 때문입니다.
직장
양질의 직장이 많고 사업체수와 인구가 증가추세인 천안
종사자수는 30만 조금 못미치는 수준입니다.
인구는 최근 전주를 뛰어넘어 지방 중소도시 중 3위로 상승했고 종사자수와 500인 이상 사업체수도 창원, 청주에 이어 3위로 도시 규모가 작지 않음을 알 수 있습니다.
게다가 천안은 인근의 아산, 평택 등 주변 지역에 대기업이 많아 함께 성정저력을 가지는 도시이기도 합니다.
학군
80%이상의 학업성취도를 가지는 학교는 단 두곳 뿐?
불당동에 있는 불당 중학교는 90%가 넘고 면학 분위기가 좋으나 그외 다른 학교들은 다 고만고만한 수준으로 지역 내에서 학군지에 대한 이주 수요나 결정요건으로는 크게 작용하지 않을 것 같습니다.
학원가와 평당가격 간의 상관관계
학원가, 학군에 따라 평당가격이 절대적으로 달라진다고 할 수는 없겠지만 전반적으로 학원이 밀집된 지역의 평당가격이 대체적으로 높은 것을 알 수 있습니다.
예외적으로 성성동과 두정동은 평단가는 높으나 학원가가 거의 없는데 이는 신축들로 이뤄진 신규 택지들로 아직 학원가가 형성이 되지 않은 까닭으로 생각됩니다.
성성동 상가에는 신축 건물과 상가들이 많으므로 대단지 입주가 완료되고 나면 학원들도 일제히 들어오지 않을까 생각이 되고 두정동은 역 주변이고 20~30대 젊은 층의 유동인구가 많아서 학원, 학군지로 발전하기에는 제약이 있어 보입니다.
편의시설과 환경
-불당동 : 신불당에 스타벅스가 구획마다 있으나 마트와 큰 병원이 없고 상권과 학원가 위주로 구성되어 있습니다.
-쌍용동 : 대형마트 2개가 있으나 구축 단지들이 많고 젊은 사람들이 이용할만한 상권이 부족합니다.
-성정동 : 술집과 유흥상권이 많고 주거지역이 많이 없습니다. (있어도 주공아파트 정도)
-두정동 : 두정역 주변으로 상권이 많고 2030 유동인구가 많았으나 밤에 보니 유흥시설도 많이 있습니다.
-성성동 : 아직 공사중인 단지가 많아 다소 어수선 하지만 현재도 상권과 학원등 신축 상가들로 상가들이 깔끔하게 정비되어 있어 향후 발전이 기대되는 지역입니다.
-차암동 : 공단 뒤쪽에 외딴 섬처럼 존재하고 있으며 코스트코 하나와 자체의 소규모 상가 밖에 없습니다.
-백석동 : 영유아를 위한 상가가 많았으며 학원가 및 편의시설은 전체적으로 부족한 편입니다.
천안시 수요/입주
천안시 서북구와 동남구에 향후 입주하는 물량을 보면 25년까지는 수요량을 초과하는 수준으로 공급될 예정이지만 26년 이후부터는 공급이 부족해질 전망입니다.
23~24년 입주물량을 봤을때는 23년에는 동남구 입주만으로 천안시 전체 수요량을 초과하고 24년에는 서북구 입주량이 천안시 수요량을 초과하는 수준으로 소위말해 공급폭탄이라고 할 수 있겠습니다.
인구 순전출이 많은 아산, 평택, 화성의 공급물량을 함께 확인했을때 화성은 2015년부터 시작된 공급폭탄이 24년까지 이어질 예정이며 (동탄이 인구블랙홀이라는 명성이 붙을만 하네요)
아산 역시 탕정지구, 배방지구의 택지개발사업으로 공급물량이 상당히 많으며 이는 25년까지 역전세 리스크 및 전세세팅 리스크가 존재할 것 같습니다.
요약
천안은 아산을 포함하여 좋은 직장과 입지요소를 고루 갖추고 있어서 젊은 사람들의 유입과 선호도가 있는 상당히 매력적인 도시입니다.
특히 불당동은 편의시설과 학원가 및 성적이 우수한 학교가 있는 곳으로 아이를 키우기 좋은 환경을 가지고 있고 그외 성성동과 백석동도 그에 못지않게 아파트들이 몰려있어 거주환경이 아주 좋은편입니다.
다음 포스팅에서는 천안 아파트들의 가격수준은 어떤지 시세에 대해서도 한번 정리해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
